マンションのリースバックを検討している方に向けて、メリット・デメリットや注意点などをまとめてご紹介します。
結論からいうと、マンションもリースバックすることが可能です。
リースバックは、戸建て以外にも、分譲マンションやオフィス、車、倉庫など、不動産以外の資産に対しても利用できる不動産の取引方法です。リースバックでマンションを売却すると同時に賃貸借契約を結ぶため、そのまま同じマンションに住み続けることができます。
マンションの管理費や修繕積立金、共益費など、経済的な負担が軽くなる点がメリットです。
マンションを所有していると、たとえ住んでいなくてもこれらの費用を支払わなければいけません。賃貸物件であれば管理費などを払う必要はなくなるため、大きな出費を減らせるのは嬉しいポイントだと言えます。ただし、管理費や共益費などの費用が家賃に上乗せで設定される可能性はあります。
物件の現金化までスピーディに進められるため、まとまった現金を早く得られる点もメリットのひとつ。
物件によって異なりますが、約2週間から1ヶ月で現金化できます。マンションのリースバックは戸建てと比較して取引件数も多いため、マンションに特化した会社の場合、審査内容が明確でスムーズな対応が可能になるのです。
リースバックを利用すると賃貸物件になるため、もちろん家賃の支払いが生じます。
マンションの売却価格によっては家賃が高くなるケースもあり、月々の家賃が負担になるかもしれません。中には住宅ローンよりも高額になる場合もあるので、注意が必要です。
リースバックは、一般的な不動産売却よりも売却価格が低くなる点もデメリットと言えるかもしれません。
通常売却価格より、安くなる可能性があります。リースバック物件の買主は、リースバック会社や不動産会社が一般的です。転売する可能性やリースバック中の価格変動を考慮する必要があるため、通常の不動産売却よりも安くなっているのです。
マンションのリースバックでは、売却する際と賃貸借契約においてさまざまな費用がかかります。
まず売却にかかる費用として、印紙税や登記変更費用、抵当権抹消費用、事務手数料、仲介手数料、譲渡益課税が挙げられます。さらに、賃貸借契約では、敷金・礼金、家賃保証料、火災保険料、家財保険料がかかります。
リースバックの取引の際に、どのように支払うかリースバック業者に確認しましょう。
リースバックの買取価格は、一般的に市場価格の60～70％ほど（※1）といわれています。また、リースバックの家賃を算出する計算式は以下の通りです。
家賃 ＝ 買取価格 × 期待利回り（6～8％） ÷ 12か月（※1）
公益財団法人東日本不動産流通機構によると、横浜市の2024年9月の中古マンションの平均価格は3,888万円（※2）。買取価格が市場価格の70％、期待利回りを8％と仮定した場合、想定した家賃は以下の通りになります。
3,888万円 × 80％ ≒ 3,110万円
3,110万円 × 8％ ÷ 12か月 ≒ 21万円
もちろん、マンションの状態や市場動向などにより、家賃は異なりますので、あくまで一つの目安として考えておくと良いでしょう。
マンションをリースバックする際には、以下のような流れで進めていきます。
売却したマンションに住み続けられるよう賃貸借契約を結ぶ際、将来的に物件の買い戻しを希望する場合は、売買予約契約を結ぶこともあります。
マンションのリースバックで注意しておきたい点は、家賃を値上げされることです。
賃貸契約更新のタイミングやオーナーが変わった際に、急に家賃が高くなるリスクがあります。また、物件の所有権がリースバック会社に移るため、無断で自宅を売却されたというケースも。いずれもトラブルを回避するため、書面でしっかりと残しておくとよいでしょう。
マンションの建て替え計画は、管理組合に聞く事で確認できます。リースバックは、「不動産売買契約」を結び不動産を売却する契約です。宅建業法に基づくクーリング・オフは、宅建業者への売買契約では適用されないので注意しましょう。契約をした場合は、売買契約書をもらい、契約条件を確認できるようにしておくことが大切です。
リースバックは戸建てだけではなく、マンションにも利用することが可能です。メリット・デメリットがありますので、それぞれを把握したうえでリースバックを利用するかを考えてみましょう。
なお、本サイトでは、横浜市のリースバックに対応している会社を探している方向けに、困りごと別に特徴的な強みを持つリースバック会社を紹介しています。併せてリースバック会社選びの参考にしてください。
保証人/保証会社不要でリースバックに対応。身元保証人がおらず家賃保証会社に通らない人も利用できる。
事業用不動産のリースバックに対応。最短5日で現金化ができるので、事業資金が迅速に確保できる。
定期賃貸借契約中なら、売却価格と同額の再購入価格で買戻しができる※プランがあり、買戻し計画まで立てられる。
※ 購入時に掛かる諸経費（不動産取得税・登録免許税など）は、買戻し時にお客様負担となります。
※ ご自宅の状況により減額期間・金額は異なります。
